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Daniel Ferreira Martins: "Airbnb: uso do direito de propriedade, ou violação das regras condominais?

Advogado

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Atualmente, a internet assola todos os ramos do comércio e dos indivíduos da sociedade. Deste modo, diante do avanço tecnológico, a tendência é que a internet se expanda ainda mais, abrangendo as pessoas tanto nos direitos individuais quanto os coletivos.

Neste contexto, a utilização de ferramentas como Airbnb e Booking, entre outras plataformas virtuais de locação, vem ganhando cada vez mais força no mercado e, consequentemente, no ordenamento jurídico brasileiro que está em vigor, principalmente quando levamos em consideração o atual cenário econômico do País.

Assim, a utilização das plataformas e aplicativos tem gerado ações judiciais, especificamente pelos condomínios que entendem que a locação das unidades autônomas, estariam atuando como meio de hospedagem de natureza comercial e que a entrada desses novos locatários gera insegurança aos outros moradores do condomínio.

A questão é: será que a locação de um quarto em um imóvel não fere o princípio da propriedade prevista da Constituição Federal? Será que o proprietário do imóvel não pode dispor dos cômodos de seu imóvel como bem entender, desde que obedecendo às regras gerais do condomínio e a Lei?

Esse tipo de procedimento está sendo muito discutido, principalmente pela jurisprudência nas ações ajuizadas pelos condomínios em face dos proprietários de apartamento que locam um cômodo por um período curto de tempo, o que chamamos de locação por temporada.

A Lei Federal n°. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seu artigo 48, considera a locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a 90 dias, estando ou não mobiliado o imóvel.

Os defensores dessa prática de locação temporária entendem que a proibição fere diretamente o direito de propriedade previsto na Constituição Federal (Artigo 5°, XXII) e os direitos do proprietário (artigo 1.228 do Código Civil). Do outro lado estão os condomínios que entendem que este tipo de locação caracteriza serviços de hotelaria, possuindo fins lucrativos e, portanto, voltados para a atividade comercial.

Para a caracterização de serviços de hotelaria, seria necessário que o hóspede se alojasse num ambiente arquitetado que exige a concorrência de diversos serviços essenciais e indispensáveis à locação, cuja ausência geraria certo desconforto e insatisfação, o que não é o caso das locações temporárias, que o locador visa somente à cessão de um espaço por tempo inferior a 90 dias, que pode ou não ser cominada com serviços acessórios.

Entendendo de maneira clara a controvérsia estabelecida, está previsto no artigo 1.351 do Código Civil que caso o condomínio queira proibir o uso da locação temporária, deve ao menos ser estabelecida uma Assembleia Geral Ordinária com quórum mínimo de 2/3 dos moradores para aprovação, sendo qualquer alteração, infringência ao quórum estabelecido ou estipulação em ata de assembleia ou registro interno, ser passível de anulação por meio de ação judicial.

Atualmente, no Recurso Especial n°. 1.819.075/RS, que se encontra em trâmite perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ) justamente para julgar esta questão da locação temporária, o Ministro Luis Felipe Salomão entendeu que a proibição do direito de dispor de sua propriedade fere a constituição federal, o que não é permitido. O recurso em questão está com julgamento suspenso e não tem previsão para a retomada, no entanto, poderá influenciar todas as plataformas virtuais de locação.

Até o julgamento do STJ ser finalizado, cabe lembrar que as locações por temporada previstas no artigo 48 da Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato) permitem a locação por prazo não superior a 90 dias, ou seja, as locações feitas via Airbnb e outras plataformas virtuais, se obedecidos todos os requisitos legais, não oferecem óbice para a locação. Isso porque inexiste qualquer restrição legal ou convencional, e o condomínio deve se abster de criar qualquer embaraço aos negócios jurídicos que os condôminos proprietários quiserem ao menos locar um cômodo de sua propriedade.

ARTIGO

Produtos livres de desmatamento nas estratégias da União Europeia

11/04/2024 07h30

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O Regulamento para Produtos Livres de Desmatamento é um entre vários componentes do Pacto Ambiental Europeu (European Green Deal), que tem como objetivo final atingir neutralidade de emissões de gases de efeito estufa em 2050, com um crescimento econômico livre da exploração excessiva dos recursos naturais e sem deixar ninguém para trás.

Trata-se, portanto, de uma peça dentro de um quebra-cabeça bem mais complexo que visa tornar a Europa um continente sustentável e carbono neutro.

Desde 2019, o Pacto Ambiental Europeu apresenta diretrizes que vão sendo gradativamente regulamentadas, cobrindo de energia renovável a produção de alimentos, passando por transporte e construção civil.

Trata-se de um marco legal abrangente que aborda diversas questões ambientais, incluindo o desmatamento, como parte dos esforços da União Europeia (UE) para um novo modelo de economia verde. 

O regulamento para produtos livres de desmatamento, aprovado em 2023, disciplina as atividades dos importadores europeus que passam a ser responsáveis por garantir que os produtos adquiridos não venham de áreas desmatadas depois de 31 de dezembro de 2020.

As restrições entram em vigor no final de 2024. Os importadores são os responsáveis pela implementação das verificações nos países exportadores, as chamadas “due dilligences”. 

As implicações para o Brasil são significativas, pois a UE é o segundo maior comprador dos nossos produtos agropecuários. Enfrentamos sérios problemas de desmatamento ilegal na floresta amazônica, além de questões fundiários e sociais.

Outro ponto importante é que a legislação europeia não faz distinção do que é considerado desmatamento legal ou ilegal. A normativa claramente se refere a desmatamento em geral. 

Esse ponto vem sendo questionado pelo governo brasileiro, alegando que está acima das exigências legais do ordenamento jurídico do país. Argumenta-se que essa normativa representaria uma forma de barreira não tarifária aos produtos do Brasil.

Entretanto, o argumento contrário é de que a UE tem a prerrogativa de estabelecer os critérios para os produtos que farão parte das suas cadeias de suprimento. E, como o objetivo maior é a redução dos impactos ambientais do consumo dos próprios europeus, nada mais lógico do que exigir que seus fornecedores sigam padrões compatíveis com essa ambição.

Importante notar que há fortes reações ao Pacto Ambiental dentro da própria UE, como vimos recentemente nos diversos protestos de produtores rurais no território europeu.

Embora estejam sensibilizando parte da sociedade e postergando algumas limitações, dificilmente a insatisfação dos produtores europeus ou dos governos fornecedores de produtos agrícolas para a Europa terão força para uma guinada nos objetivos de longo prazo da UE.

Parece haver um sério proposito do continente em mudar completamente suas bases de desenvolvimento, mirando a transição para uma economia mais resiliente e de baixas emissões de gases de efeito estufa.

Ao Brasil cabe o desafio de entender essas normativas e entrar em um processo de negociação sério e embasado na ciência. Ainda há grandes lacunas sobre como serão feitas as verificações do desmatamento e, sobretudo, como serão mapeadas as origens de cada lote de exportação.

Precisaremos acelerar nossos investimentos em rastreabilidade e transparência nos processos produtivos, assim como no aprimoramento de plataformas de monitoramento territorial. Tudo isso em consonância e em estreita colaboração com os importadores e agentes da União Europeia.

Ainda estamos em um momento de discussão e entendimento junto aos agentes europeus de como o novo regulamento será implementado no Brasil. Entende-se que será um processo com aprendizado mútuo e um período de adaptação.

Os entes governamentais têm o papel de catalisar essa discussão entre produtores, processadores e exportadores brasileiros para que estejamos prontos para manter a liderança como fornecedores de produtos agrícolas para a União Europeia. 

 

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ARTIGO

Era uma vez em uma escola na Suécia

11/04/2024 07h30

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Depois de anos educando as crianças quase que exclusivamente com recursos digitais, o Ministério da Educação da Suécia começou a perceber alguns sintomas perturbadores nas suas crianças: deficiência na leitura e na compreensão de textos apropriados para a idade, muita dificuldade de escrever e, quando solicitadas, escritas realizadas apenas em caixa alta.

Mas o que mais chamou a atenção foi a percepção de que as crianças também começaram a apresentar dificuldades para expressar o que sentiam, pois lhes faltava vocabulário até mesmo para descrever cenas breves ou relatos de emoções simples.

Muitas dessas manifestações, resultantes da falta de exercício cognitivo e motor, assemelhavam-se a alguns transtornos psicológicos, e não é de se espantar que muitos pais possam ter procurado psicólogos, feito exames ou mesmo ministrado medicamentos, preocupados com a lentidão, o mutismo ou ainda com dificuldade de compreensão de seus jovens filhos.

O governo sueco, diante dessa constatação, resolveu dar uma guinada nas suas orientações escolares e agora estimula fortemente o uso de livros em vez de laptops, como também incentiva a leitura em voz alta, as rodas de conversa e a prática da escrita - inclusive ditados - com o objetivo de reverter o cenário que se desenhava catastrófico para o futuro.

Crianças que não são estimuladas desde cedo em atividades motoras e intelectuais podem ter dificuldades de desenvolvimento profissional na vida adulta, particularmente em um mundo onde a criatividade e a inovação são realidade em todo lugar. 

No último Pisa, divulgado em 2023, o resultado geral dos jovens estudantes suecos foi de 487, ante 499 registrado na edição anterior, de 2018. Em Matemática, a queda foi de 15 pontos e em Leitura, de 10 pontos.

Suficiente para que fizesse um país sério, como a Suécia, acender as luzes amarelas e buscar compreender as razões dessa perda de energia no aprendizado de seus jovens cidadãos, (para além dos efeitos da covid, que afetou de maneira praticamente igual os países participantes).

Uma das medidas que o governo buscou implementar em todas as escolas - embora na Suécia o programa e as orientações pedagógicas não sejam unificadas como no Brasil - foi: menos celular, menos laptop e mais livro, leitura, escrita e conversa. O básico que, desde mais ou menos cinco séculos atrás, tem orientado a ideia do que é ensinar e aprender.

 Lógico que esta constatação não implica em demonizar o uso de tecnologia em sala de aula, mas de usá-la com sabedoria, de forma que ela ofereça o que, de fato, não é possível conseguir por outros meios.

Mal comparando, é como o hábito de muita gente usar palavras em inglês para se referir a coisas ou situações nas quais já existe uma palavra em português perfeitamente cabível. Esse é o mau uso da língua estrangeira. O que não significa que não se deva aprendê-la e usá-la, muito pelo contrário.

A tecnologia compreende um conjunto de ferramentas e habilidades que deve servir para ampliar nossa capacidade de ler, raciocinar, produzir e nos comunicar. Mas, para isso, precisamos antes saber ler, raciocinar, produzir e nos comunicar.

O perigo do uso de celulares e laptops no ensino fundamental é o de diminuir ou mesmo obstaculizar  o desenvolvimento motor e cognitivo das crianças, além de dificultar a expressão de ideias, emoções e socialização, por falta de vocabulário capaz de se fazer entender quando relatar uma experiência.

O fenômeno hikikomori, que se refere aos jovens que abandonam qualquer contato social real e mantêm-se isolados em seus quartos, comunicando-se apenas pelas redes sociais, vem se alastrando por todo mundo, assim como a descrição de novos transtornos psicológicos associados à dificuldade de comunicação e socialização. A saída, porém, pode estar um pouco antes do consultório médico ou do psicólogo. Na boa e velha sala de aula.

 

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