A crise do mercado imobiliário nos últimos anos, a dificuldade na venda de unidades e a grande oferta de imóveis para locação mudaram as formas usadas para calcular o preço do aluguel em Campo Grande. Antigamente, o mercado costumava usar como regra uma conta simples: a referência era cobrar pelo aluguel cerca de 0,5% do valor de venda do imóvel. Por essa conta, um apartamento avaliado em R$ 500 mil poderia ser alugado por cerca de R$ 2,5 mil. Durante os anos de crise, que afetaram duramente o setor, os preços de venda pararam de subir e o mercado de locação foi inundado por imóveis que não foram vendidos, fazendo com que os reajustes de aluguel variassem bem abaixo da inflação.

Apesar de ter iniciado o ano de 2019 com procura considerada razoável, mercado de locação de imóveis em Campo Grande ainda permanece com movimentação abaixo da esperada, em função principalmente do descompasso de preços. De acordo com o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), tradicionalmente usado no reajuste de contratos de locação imobiliária, a inflação do aluguel alcançou 7,24% em 12 meses, quase o dobro da inflação oficial medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) por meio do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 3,78%. 

Presidente do Sindicato de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis-MS), João Hercílio de Araújo Filho confirma que no mercado de locações no Estado, principalmente em Campo Grande, também não se aplica mais a regra de ouro há tempos. “Antigamente, o índice era de 1% e hoje está entre 0,3% e 0,5% (considerando o cenário da capital sul-mato-grossense). As locações estão sendo realizadas porque o proprietário está com o imóvel parado e precisa ter movimento, porém em outros casos, o imóvel já está locado há anos e o próprio inquilino quer manter o aluguel, por causa da referência do local”, explicou. 

REGIÕES

De acordo com a vice-presidente administrativa da Federação Nacional de Corretores de Imóveis (Fenaci), Marta Recalde Lino, sempre há procura para locação na Capital sul-mato-grossense, porém os valores “não estão de acordo com a realidade dos inquilinos”, ou seja, os locatários “não ajustaram os preços para a realidade”.  “O estoque (de imóveis para locação) está o mesmo, não houve mudança. Mas o ideal é que o setor estivesse mais aquecido”, comentou.

Enquanto em Campo Grande prevalece a maior oferta de imóveis para alugar frente à procura, em praças como Dourados e Ponta Porã, o índice de cálculo aplicado para o contrato de locação chega a 1,5% e até 1,6%, conforme projeções do Sindimóveis-MS. De acordo com João Hercílio, esse quadro ocorre porque nesses municípios há alta demanda por locação, mas poucos imóveis construídos para alugar. “Lá (Dourados e Ponta Porã tem muita demanda (por causa das faculdades que funcionam lá, muitos estudantes precisando de imóvel) e pouca oferta. Já na Capital é o contrário, por isso a diferença no índice”, completou.

O Sindimóveis-MS aconselha que os proprietários façam a readequação dos valores dos contratos, de acordo com a realidade do mercado. “Não estamos numa fase de fazer grandes aumentos. A orientação é que o inquilino faça bem o seu contrato, de preferência com uma imobiliária séria, corretor credenciado e fazendo a correção imobiliária, seja pelo IGP-M, ou outro índice”, destacou.

HISTÓRICO

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel. O último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda foi 2013, antes do início da recessão, em 2014. No ano passado, o valor de aluguel passou a representar, em média, 0,37% do valor de venda.

Uma comparação ajuda a entender como os preços de venda e de locação se comportaram de maneiras diferentes na crise. Em janeiro de 2015, o valor de venda dos imóveis havia subido 12,7%, em 12 meses, segundo a Fipe. Em 2017, último ano da crise, esse valor de venda havia caído apenas 0,74%, também em 12 meses. Enquanto isso, as locações, que subiam 1,6% em janeiro de 2015, caíram 2,9% em janeiro de 2017.

“O preço de aluguel é mais sensível ao mercado. O valor de locação caiu bastante durante a crise, teve três anos de queda e só voltou a subir no ano passado em termos nominais. Enquanto isso, o preço de venda ficou estagnado”, resume o economista Bruno Oliva, da Fipe.