Artigos e Opinião

OPINIÃO

Rodrigo Karpat: "Saídas para os vícios de construção em condomínios"

Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios

Redação

18/01/2016 - 00h00
Continue lendo...

O mercado da construção civil sofreu uma grande aceleração desde 2004, com picos de novos empreendimentos, mas com falta expressiva de mão de obra especializada. O crescimento foi marcado por vultuosos investimentos estrangeiros e, como consequência disso, restaram inúmeros problemas de vícios de construção para os gestores resolverem.

Para se ter uma ideia dos números do setor, de 2004 a 2010, a construção nacional cresceu 42,41%, o que representa uma taxa média anual de 5,18%, de acordo com os dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Já o PIB da Construção Civil em 2010 foi de cerca de R$165 bilhões, o que correspondeu a 5,3% do PIB total do Brasil.

E, sem dúvida, um dos principais efeitos coletareis deste crescimento foram os vícios de construção apresentados em inúmeros empreendimentos. Quando concluída a obra, embora não previsto em lei, a construtora vincula a entrega das áreas comuns a uma vistoria, momento em que o síndico e/ou representante do condomínio, utilizando-se do Termo de Vistoria das Áreas comuns, deverá verificar se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas.

O ideal é que o síndico esteja acompanhado de um engenheiro contratado pelo prédio, pois existem vícios aparentes de construção que podem prescrever no ato da vistoria. Uma vez que os vícios aparentes perdem a garantia no momento em que o sindico assinar a vistoria dizendo que determinando espaço não tem vícios.  

O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 26º, II, menciona que prescrevem em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, etc. Porém, a assinatura que o local está sem problemas funciona como quitação e, assim, abre-se mão do prazo.

Isso quando se trata apenas de vícios aparentes, já os vícios em função da solidez e segurança da obra têm garantia de 5 anos, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício (artigo 618 do Código Civil). 

E caso se verifiquem vícios durante a vistoria, as áreas comuns poderão ser recebidas, mas, ressalvando-se por escrito no termo que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. Dependendo do caso, o melhor caminho poderá ser não receber formalmente a área comum e procurar um advogado.

Vale lembrar que constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio.

O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, evitar danos decorrentes do mau uso, esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas.

É direito do consumidor receber as informações adequadas sobre o bem e dever da construtora com base no Código de Defesa do Consumidor.

Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.

Após a vistoria precedida de um engenheiro do condomínio e representantes da construtora e do sindico, existindo vícios, o ideal é a realização de um laudo pericial particular com o fim de constatar quais são os reais problemas da edificação, para que o condomínio possa iniciar uma negociação de reparos junto a construtora.

O laudo do condomínio irá nortear os trabalhos e deverá ser enviado a construtora, devidamente protocolado, com o objetivo também de interromper o prazo de prescrição. Em continuidade a notificação, devem ser iniciadas as tratativas extrajudiciais. O ideal é que a construtora apresente um cronograma com o que será realizado e, nos casos necessários, demonstre a técnica que será utilizada. O acompanhamento do engenheiro do prédio nas obras de reparo é primordial para um resultado satisfatório.

E por fim, caso as obras não estejam correndo bem e a fase extrajudicial não logre mais êxito, o caminho será o ingresso de uma medida judicial com o fim de que o prédio seja periciado por um “expert”, que constate os vícios e ao final o prédio possa ser indenizado financeiramente ou o ainda, que a construtora seja obrigada judicialmente a realizar os reparos, conforme deveria ter feito desde o início.

EDITORIAL

As bolhas que nos afastam da realidade

Enquanto uma parte do Estado amplia suas zonas de conforto, outra é pressionada a fazer mais com menos, arcando com o desgaste político e social das escolhas difíceis

17/12/2025 07h15

Continue Lendo...

A expressão “estar em uma bolha” deixou de ser apenas uma gíria de internet para se transformar em um retrato cada vez mais fiel da forma como a sociedade vem se organizando. Nas redes sociais, algoritmos direcionam conteúdos, opiniões e notícias de acordo com preferências previamente identificadas.

O resultado é um ambiente confortável em que quase tudo confirma aquilo que o indivíduo já pensa. Divergir passa a ser exceção e confrontar ideias, um incômodo evitado.

Fora do ambiente digital, a lógica das bolhas também se impõe. O isolamento crescente em condomínios fechados, verticais ou horizontais, reduz o contato cotidiano com o diferente. Ao limitar o convívio, o indivíduo perde a oportunidade de compreender realidades distintas da sua própria.

Torna-se, ao mesmo tempo, mais desconfiado e mais desinformado, conhecendo o mundo mais pelo “ouvir dizer” do que pela experiência direta. A realidade passa a ser filtrada, editada e, muitas vezes, distorcida.

As bolhas criam falsas impressões. Quando se consolidam em grupos, reforçadas pelo sentimento de pertencimento, geram uma perigosa falta de sintonia com o restante da sociedade. Problemas coletivos passam a ser relativizados, minimizados ou simplesmente ignorados.

A empatia dá lugar à autoproteção e o interesse público acaba substituído pela preservação de privilégios.

Nesta edição, mostramos um exemplo concreto dessa desconexão: o aumento do duodécimo para quase todas as instituições de Mato Grosso do Sul, mesmo após um ano marcado por crise financeira, enquanto cresce a sobrecarga sobre o Poder Executivo.

É sobre ele que recai, de forma quase exclusiva, o peso de enfrentar as dores reais da sociedade: da falta de recursos para serviços essenciais às demandas crescentes por saúde, educação, transporte e assistência social.

Essa discrepância orçamentária não é apenas um dado técnico. Ela reforça as bolhas institucionais. Enquanto uma parte do Estado amplia suas zonas de conforto, outra é pressionada a fazer mais com menos, arcando com o desgaste político e social das escolhas difíceis.

Trata-se de um desequilíbrio que aprofunda a sensação de injustiça e distancia ainda mais as instituições da realidade vivida pela população.

Seria desejável que integrantes das instituições que recebem repasses de duodécimo saíssem de suas bolhas. Que vivessem mais intensamente a realidade fora de gabinetes, relatórios e planilhas.

Que entendessem que, em tempos de dificuldades financeiras, reforçar privilégios e ampliar confortos institucionais não é apenas insensível, é socialmente injusto.

Romper bolhas não é simples, mas é necessário. Para indivíduos, para grupos e, sobretudo, para instituições públicas. A democracia e a justiça social exigem mais contato com a realidade concreta e menos acomodação em mundos protegidos. Caso contrário, seguiremos administrando percepções, e não problemas reais.

ARTIGOS

A Interpol e as lições do roubo ao Louvre: quando a cultura exige proteção global

O que alguns insistem em tratar como luxo é, na verdade, expressão de identidade coletiva, memória histórica e soberania cultural

16/12/2025 07h45

Continue Lendo...

A Interpol é amplamente reconhecida por seus sistemas de avisos e pela atuação no combate ao crime organizado transnacional.

O recente episódio envolvendo o Louvre, porém, recoloca em evidência um ponto ainda subestimado no debate público: crimes não violentos, como o roubo de bens culturais, também demandam tutela internacional qualificada.

O tráfico de obras de arte e de patrimônio histórico segue sendo um delito de baixo risco e alto lucro, alimentado pela opacidade do mercado e pela fragmentação das respostas estatais.

O que alguns insistem em tratar como luxo é, na verdade, expressão de identidade coletiva, memória histórica e soberania cultural. A Interpol parte dessa premissa, ao reconhecer a cultura como interesse jurídico protegido, merecedor da mesma atenção dedicada à vida, à segurança e à integridade física.

Nesse contexto, o Banco de Dados de Obras de Arte Roubadas da organização cumpre papel central: dar rastreabilidade a um mercado em que o patrimônio cultural pode, com facilidade, converter-se em saque.

A existência do banco de dados não é apenas simbólica. Ela permite a identificação de peças subtraídas, inibe a circulação ilícita e oferece suporte técnico às investigações nacionais.

Ainda assim, a eficácia do sistema depende de algo que nem sempre acompanha a velocidade do crime: cooperação internacional efetiva e compartilhamento ágil de informações entre agências de aplicação da lei.

Há espaço evidente para aprimoramentos. A ampliação do banco de dados com atualizações em tempo real, a integração mais ampla de museus, casas de leilão e colecionadores privados, além de protocolos obrigatórios de verificação de procedência, fortaleceriam significativamente o combate ao tráfico ilícito.

Do mesmo modo, penalidades mais rigorosas e treinamento especializado para forças policiais e autoridades alfandegárias são medidas indispensáveis para reduzir a atratividade econômica desse tipo de crime.

O episódio do Louvre serve como alerta. Proteger bens culturais não é capricho elitista nem pauta secundária: é defesa da memória, da identidade e do patrimônio comum da humanidade.

Quando uma obra é roubada, perde-se mais do que um objeto, perde-se um fragmento da história coletiva. A resposta, portanto, precisa ser global, coordenada e à altura desse valor.

NEWSLETTER

Fique sempre bem informado com as notícias mais importantes do MS, do Brasil e do mundo.

Fique Ligado

Para evitar que a nossa resposta seja recebida como SPAM, adicione endereço de

e-mail [email protected] na lista de remetentes confiáveis do seu e-mail (whitelist).