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Juliano Tannus: A insegurança jurídica nos contratos de arrendamento rural

Juliano Tannus é Advogado

Redação

17/04/2017 - 02h00
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A importância do agronegócio brasileiro tem sido cada vez maior no cenário mundial, à medida que cresce a demanda por alimentos e produtos do setor, decorrentes do aumento populacional e da expectativa de vida.

No presente artigo, trataremos especificamente das consequências jurídicas nos contratos de arrendamento rural com cláusulas que estabelecem o preço em quantidade de produto, geralmente objeto da atividade que será ali desenvolvida.

O artigo 18 do Decreto 59.666/66, veda expressamente o ajuste do preço do arrendamento em quantidade fixa de frutos ou produtos, ou mesmo seu equivalente em dinheiro, mesmo assim ainda é uma prática corriqueira nos contratos de arrendamento rural.

Inevitavelmente, essa matéria começou a ser enfrentada judicialmente, sendo que após longo e controverso debate nas instâncias ordinárias, a jurisprudência começou a ser pacificada nas instâncias superiores.

No ano de 1986, o Supremo Tribunal Federal, com a relatoria do Ministro Octavio Gallotti, enfrentou essa questão e reformou entendimento do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, ao reconhecer a nulidade de cláusula em contrato de arredamento rural que tivesse como preço a quantificação de produtos ou frutos.

Após a promulgação da Constituição Federal de 1988, com a criação do Superior Tribunal de Justiça, já no ano de 1997, na relatoria do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, que julgou no mesmo sentido, declarando a nulidade de cláusula em contrato de arrendamento rural que fixou o preço em produto, sendo tal entendimento totalmente pacificado naquela Corte Superior, sobrepondo a liberdade contratual pela norma cogente.

Uma vez cancelada somente a cláusula de pagamento, com o uso efetivo da propriedade rural pelo arrendatário, obrigatoriamente, deve ser fixado um novo regramento de remuneração, sob pena de enriquecimento sem causa, pois o arrendador disponibilizou o bem para uso, devendo, em tese, ser mantida as demais cláusulas do contrato de arredamento rural.

Nessa questão, existe um entendimento consolidado por décadas naquela Egrégia Corte Superior, qual seja, que pelo princípio da vedação do enriquecimento sem causa, a cláusula declarada nula deve ser substituída pelo valor arbitrado em sede de liquidação de sentença, gerando instabilidade no aspecto econômico, pois somente será conhecido o valor devido, após o tramite processual da liquidação.

Em decisão recente, de 2016, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, inovando a jurisprudência, julgou a validade probatória do contrato de arrendamento rural escrito, mesmo com a existência de cláusula nula, servindo para instruir ação monitória, determinando que a cláusula do preço, mesmo eivada de nulidade, deve servir de base para definir o valor na ação monitória.

Como observado, a questão está longe de encerrar os debates jurídicos, não somente na averiguação dos efeitos da nulidade, mas na própria nulidade em si, pois entendo que a legislação, deve acompanhar a modernização das relações mercantis, não podendo os contratantes ficarem ancorados em previsões legais desatualizadas, sem a necessária segurança jurídica que proteja os vultosos investimentos no setor. 

Uma das principais funções do contrato é justamente estabelecer entre as partes a previsibilidade das condições entabuladas, não podendo os contratos de arrendamento rural estarem expostos à imprevisibilidade dos valores a serem pagos, gerando sérias consequências, primeiramente, para o arrendador, pois o retorno pode não ser vantajoso diante o valor da propriedade, e para o arrendatário, pela falta de conhecimento prévio dos valores incidentes no seu custo de produção, podem ser a linha tênue entre a continuidade da atividade econômica ou seu encerramento.

Editorial

Rede pública precisa avançar na Capital

A cidade cresceu, a população aumentou e a necessidade de serviços de saúde, também. No entanto, o total de leitos públicos não acompanhou essa expansão

12/03/2026 07h15

Arquivo

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A Prefeitura de Campo Grande tentou, mas não conseguiu, neste momento, levar adiante a licitação para a construção de um hospital municipal. O projeto, que envolvia tanto o modelo de construção quanto o de gestão da futura unidade, acabou não avançando.

Independentemente das razões que levaram ao insucesso da proposta apresentada, é fundamental que o tema não saia do radar da administração pública.

A capital sul-mato-grossense precisa, com urgência, ampliar sua estrutura hospitalar pública. Passa da hora de Campo Grande contar com mais um hospital para atender a população. Nos últimos 10 anos, os principais investimentos em saúde hospitalar ocorreram na rede privada.

É verdade que essa expansão tem ajudado a aliviar parte da pressão sobre o sistema público, ao ampliar a oferta de serviços e procedimentos. Ainda assim, ela não é suficiente para suprir o crescimento da demanda por atendimento.

A cidade cresceu. A população aumentou e, com ela, também a necessidade de serviços de saúde. No entanto, o número de leitos públicos praticamente não acompanhou essa expansão.

Essa defasagem acaba recaindo sobre as unidades já existentes, que trabalham frequentemente no limite de sua capacidade.

Não é difícil identificar onde essa pressão se concentra. Instituições como a Santa Casa, o Hospital Universitário e o Hospital Regional são exemplos de estruturas que recebem uma demanda elevada e constante.

Um hospital municipal poderia contribuir para redistribuir esse fluxo de pacientes, permitindo que o atendimento fosse feito de forma mais equilibrada e eficiente.

Vale ressaltar que o Hospital Regional de Mato Grosso do Sul já passa por um processo importante de modernização de sua gestão. A parceria público-privada implantada na unidade representa um modelo que busca maior eficiência administrativa e melhor qualidade no atendimento.

A expectativa é de que os efeitos positivos dessa nova forma de gestão comecem a aparecer de maneira mais clara ao longo deste ano.

Esse exemplo demonstra que é possível buscar soluções modernas para enfrentar os desafios da saúde pública. Por isso mesmo, quando o projeto de um hospital municipal voltar à pauta – e ele precisa voltar –, será importante que venha acompanhado de um modelo bem estruturado, que combine sustentabilidade financeira, boa gestão e capacidade real de ampliar o atendimento à população.

O fracasso de uma tentativa não pode significar o abandono de uma necessidade evidente. Campo Grande precisa de mais leitos, de mais estrutura e de mais capacidade de atendimento no sistema público. O hospital municipal continua sendo uma peça importante para alcançar esse objetivo.

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ARTIGOS

Acordo Mercosul e União Europeia: mais mercado e novas exigências para o agro brasileiro

Enquanto a política ferve em busca de uma definição, o cenário econômico segue movimentando o mundo com mais um passo formal com a assinatura do acordo

11/03/2026 07h45

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Com as mudanças geopolíticas tomando conta do noticiário, levantam-se questões sobre laços diplomáticos que podem ser desfeitos e novas parcerias internacionais que devem abrir novos capítulos históricos.

No entanto, enquanto a política ferve em busca de uma definição, o cenário econômico segue movimentando o mundo com mais um passo formal com a assinatura do acordo entre Mercosul e União Europeia (UE). Aqui, no Brasil, assistiremos a diversos impactos dessa associação para o agronegócio.

Sob o ponto de vista jurídico, haverá mudanças gradativas nos níveis e formas de cobrança de tarifas para os países envolvidos nessa associação internacional.

A primeira delas é a redução e, posteriormente, a eliminação gradual de taxas aduaneiras para diversos produtos, inclusive os agrícolas. Outras alterações que o acordo apresenta dizem respeito aos procedimentos alfandegários, às barreiras técnicas e às medidas sanitárias, que poderão ser simplificados.

Fala-se também na desburocratização do processo de certificação por entidades autorizadas, com a introdução da autocertificação de origem e o cumprimento de padrões ESG nas relações comerciais com força vinculante.

Surgem, a partir daí, oportunidades e desafios ao agronegócio brasileiro, como a eliminação ou redução de tarifas para diversos produtos agrícolas comercializados pelo Brasil para todo o mundo, como laranja, café, arroz e carne, impulsionando ainda mais o volume e o valor das exportações.

Por outro lado, com a chegada de produtos europeus em terras brasileiras também com tarifas menores, haverá um aumento na concorrência no mercado interno para produtos brasileiros (vinhos e derivados, queijos e azeites, entre outros).

Até obter vantagens, haverá desafios burocráticos e mais custos envolvidos. Nem tudo é vantagem, já que nessa nova fase de relacionamento comercial haverá inevitavelmente um aumento nos custos.

Com a possível elevação das exportações, o Brasil precisará se adequar aos padrões ambientais e sanitários da União Europeia, com emissão de certificados de qualidade que poderão gerar mais gastos, que, consequentemente, serão repassados aos preços finais.

Em um cenário que se tornará mais exigente do ponto de vista jurídico e regulatório, os produtores rurais e empresas deverão se atentar e promover ajustes burocráticos.

Atenção especial deve ser dada, por exemplo, às conformidades regulatórias, como as normas sanitárias, a adoção de práticas de desenvolvimento sustentável e, principalmente, a obtenção de certificações internacionais reconhecidas pela UE.

Não menos importante são as rígidas regras aduaneiras e as questões tributárias que também deverão ser revistas, reavaliando a estrutura de custos e preços. Soma-se a isso a obrigação de registrar e proteger as marcas brasileiras no mercado europeu, garantindo exclusividade e a originalidade dos produtos brasileiros.

Com todas essas mudanças, os produtores rurais poderão ser afetados, especialmente aqueles menos competitivos e com dificuldade para se adaptar rapidamente aos novos padrões de qualidade exigidos pela assinatura do acordo.

Além disso, poderá haver um significativo aumento dos pedidos de recuperações judiciais, já que a concorrência europeia chegará em grande número.

Por outro lado, as empresas mais robustas do agronegócio brasileiro, aquelas com grande potencial de exportação, poderão acessar o mercado europeu com maior efetividade e aumentar significativamente suas receitas e escala de produção.

Essa vantagem, no entanto, precisa de profundas avaliações e planejamento, porque, apesar do aumento das exportações impulsionar toda a cadeia de valor do agronegócio, inclusive insumos, as novas exigências trazidas pelo acordo e os investimentos para toda adequação diante das exigências legais poderá gerar um endividamento inicial até que, de fato, os produtores rurais colham os frutos desse grande acordo internacional.

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